居抜き内装が、テナントのニーズにジャストフィット!
退去テナントにとって、現在の内装が後継テナント候補に受け入れられるかどうかは重要なファクターだ。上記は来客重視の凝った内装が功を奏したケース。コストメリットだけでなく、早期合意形成が肝となる居抜き移転において、内見などで内装イメージのスムーズな共有にもつながった。なお、特定の内装ニーズを持つ企業を見つける上では、有力な情報網やマッチングノウハウを持つ仲介業者のサポートも重要だ。
居抜きか、通常のオフィスか、レンタルオフィスかの比較検証
本ケースで注目したいのが後継テナントの状況で、通常のオフィスのほかレンタルオフィスを検討しつつも、どちらもコスト面で一長一短と感じ、意思決定が難航していた。そんな中、トータルコストに優れる居抜き移転の機会に恵まれ、停滞していた分室構築プロジェクトの大きな推進材料となった。さらにランニングコストの低減により、将来の統合移転のタイミングに柔軟性が生まれたことも、特筆すべき点だ。
大規模な本社退去では、高額な原状回復費用削減も
大規模オフィスの退去にあたっては、複数社を後継にできる可能性もある。ただし本ケースでは、退去テナントと後継B社は希望する入退去時期がやや後ろ倒しとなり、後継A社は当初考慮になかった原状回復工事費用を承継することに。加えて、ビルオーナーはB社入居フロアにおいて若干のダウンタイムが発生。このように多数の関係者間での合意形成にあたっては、それぞれがある程度妥協する場合も生じ得る。
定期借家契約の残存期間賃料を、居抜き転貸で削減
退去テナントのネックとなり得る定期借家契約だが、後継テナントへの転貸が有力な選択肢となる場合も。上記は貸主与信を前提に、ビルオーナーから一部転貸の承諾を得られたケースだ。後継テナント（転借人）は、現状そのままの状態で退去することを前提に原状回復費用免除扱いに。原状回復義務は従前と同じく退去テナント（転貸人）にあるため、定借の残存期間賃料の削減分のみのコストメリットとなる。
転貸する外資系企業と入居する日本企業で、徹底した契約のすり合わせ
外資系企業と日本の企業間では、商習慣の違いから認識に齟齬が生まれないよう注意したい。本ケースでは、退去する外資系企業の独特な家具やデスクを、後継テナントである日本企業が現状有姿ですべて使用することが現実的ではなく、撤去・残置の取り決めが難航。また、資産の会計処理について両社のニーズが食い違うなどの課題も生じたが、CBREや会計のプロを交えた話し合いのもとで調整が進み、合意に至った。
居抜き経験がなく、リスクを気にするビルオーナーを説得
上記は保守的なビルオーナーが、居抜き移転によるトラブルを懸念したケース。この場合は仲介事業者の協力のもと、契約上のリスクを減らすプロセスや、それをオーナーへ丁寧に説明する取り組みが重要だ。後継テナントが原状回復を行う旨の覚書・契約書上の記載を提案したほか、内装造作などの承継をシンプルに「0％ or 100％」のどちらかにするよう勧め、さらに類似の居抜き実績を説明することで、理解を得られた。
